Muchas historias recientes se centran en el comportamiento de las asociaciones de la vivienda, que son muy ricas y saben escuchar a los funcionarios del gobierno local y nacional, que tratan de hallar la manera de resolver la crisis de la vivienda en Gran Bretaña a través de la «Regeneración». Parte del problema radica en que las leyes y normativas no han sido debidamente estudiadas y ofrecen resquicios para la explotación.
Graham Douglas
Gran Bretaña tiene una crisis de vivienda perenne con sucesivos gobiernos aparentemente incapaces de actuar, por razones que incluyen leyes de planificación restrictivas, protestas NIMBY, conversión de alojamientos residenciales en uso comercial a través de plataformas como Airbnb, y dado que más de 100 parlamentarios ganan más de 10.000 libras al año alquilando propiedades, inevitablemente no están dispuestos a que los alquileres bajen. Se ha llegado al extremo de protestas públicas en Londres.
La National Housing Federation señala que el papel de las agencias de vivienda no es obtener beneficios para los accionistas, sino invertir en viviendas que beneficien a las comunidades. Sus actividades incluyen viviendas de apoyo para personas vulnerables, proporcionando viviendas de alquiler a precios de mercado, y en 2018-19 construyeron un tercio de todas las nuevas viviendas en Inglaterra.
También se comprometen a apoyar los servicios comunitarios locales, proporcionando viviendas asequibles. Pero «asequible» depende en gran medida de los cargos por servicio, y un artículo reciente en The Guardian destacó el lamentable estado de la legislación, por la cual los cargos por servicio se controlan hasta que el residente se muda, después de lo cual la HA es libre de aumentarlos, con efectos catastróficos en algunos casos.
En el año fiscal que termina en 2024 Hyde Housing tenía 809 millones de libras de excedente de efectivo en el banco. El 31 de octubre de 2024, la organización Inside Housing anunció que Hyde había adquirido la empresa de gestión de activos inmobiliarios Pinnacle Group, en un movimiento descrito por el consejero delegado de Hyde, Andy Hulme, como un «momento de cambio de juego para el sector de la vivienda».
No se ha revelado el precio, pero en 2023 Pinnacle Group declaró unos beneficios de 23 millones de libras.
The Prisma informó anteriormente sobre un asunto en Thamesmead, en Londres, donde una asociación de viviendas ha sido denunciada ante los tribunales por no cumplir los ideales para los que se constituyeron las asociaciones de viviendas. El agudo análisis de Harry Allen nos lleva a algunas palabras clave: Gentrificación; Storywashing – reescribir la historia local para presentar a las asociaciones de la vivienda como el héroe; Artwashing – comercializar una zona con viviendas asequibles a artistas empobrecidos que luego, sin saberlo, contribuirán a aumentar su atractivo cultural para que personas menos empobrecidas se instalen, críen a sus hijos y sientan que están haciendo un favor a Londres; y, por último, la mayor palabra de moda de todas: Regeneración.
Esta es una de esas palabras improbablemente buenas que parece de mal gusto cuestionar, hasta que empezamos a preguntarnos: ¿Lo qué se está regenerando, necesita mejoras? ¿Quién se beneficia de ello y lo necesita?
Para el presente artículo, The Prisma habló con John Farley, secretario y miembro fundador de Bellevue Community Association en Stockwell, Londres SW9, y lo que sigue se resume a partir de conversaciones y documentos facilitados por el Sr. Farley.
Bellevue Community Association y Hyde Housing
Esta es la historia de cómo la cara del Dr. Jekyll socialmente responsable de una asociación de la vivienda se deslizó para revelar no a un merodeador nocturno, sino simplemente la banalidad de la búsqueda del éxito en un entorno plagado de actores que promocionan sus imágenes como héroes populares sin enfrentarse al verdadero enemigo que les frustra a cada paso: la financiación de la vivienda social.
Esta crisis comenzó el 18 de octubre de 2023, cuando los residentes de unos pisos mansión cerca de la estación de metro de Stockwell, Bellevue Garden Mansions (BGM), fueron informados por sus propietarios, Hyde Housing, de que sus propiedades, en perfecto estado, iban a ser demolidas para dar paso a un mayor número de pisos construidos a tal efecto, es decir, a la regeneración.
Pero a los residentes se les recordó rápidamente una historia más larga, en la que sus hogares habían sido adquiridos con una Orden de Compra Obligatoria (CPO) por el Consejo de Lambeth en 1976, y en respuesta a un deterioro gradual de la propiedad Lambeth llevó a cabo una importante remodelación en 1987-89 incluyendo nuevos techos y ventanas. En 1998, Lambeth tenía dificultades para mantener BGM y otras propiedades de la zona y solicitó el asesoramiento de Hyde Housing Association (HHA). Esto dio lugar a un documento de consulta formal sobre el traspaso de las viviendas del barrio de Central Stockwell a Hyde Southbank Homes (HSH), filial de Hyde. Antes de la votación, HSH prometió a los residentes «futuros brillantes» y un buen mantenimiento, y se ganó la confianza de la mayoría de los residentes, de modo que en julio de 1999 un total de 2.350 viviendas, incluida BGM, fueron transferidas a HSH junto con 17,6 millones de libras de financiación gubernamental a través del «Estate Renewal Challenge Fund».
El contrato propuesto entre los residentes y HSH establecía:
«Habrá un contrato entre el Consejo y HSH. En él se establecerá lo que HSH deberá hacer tras el traspaso para cumplir las promesas hechas en este documento. En caso necesario, el Ayuntamiento podrá llevar a Hyde ante los tribunales para hacer cumplir este contrato. En caso de litigio, los inquilinos podrán llevar a HSH ante los tribunales para hacer cumplir el contrato de arrendamiento».
El traspaso exigía un mantenimiento adecuado y regular de las propiedades, pero durante 23 años no se cumplió. A lo largo de 2023, HSH organizó numerosas sesiones y reuniones individuales para pedir a los residentes su opinión. Finalmente, el 9 de octubre comenzaron las obras cíclicas en las zonas comunes y el repintado de las paredes exteriores. La reunión del 18 de octubre se celebró después de meses en los que Hyde nunca había utilizado la palabra regeneración, por lo que fue un shock cuando los residentes preguntaron «¿Qué es eso?» y el director respondió: «Significa que Bellevue Garden Mansions será demolida.
En abril o mayo de 2025 habrá una votación de la Autoridad del Gran Londres (GLA) para que los inquilinos voten «Sí» o «No» a la regeneración. Si el 51% vota «Sí», Hyde recibirá una subvención para demoler sus casas y destruir su comunidad.
Los residentes creen que la votación no es para la «regeneración», sino para HSH para obtener una subvención del gobierno para demoler sus casas en perfecto estado, y si el voto va en contra de ellos Hyde director de Regeneración ha declarado que Hyde procederá sin una subvención del gobierno y solicitar una CPO para demoler BGM.
Las implicaciones son aún más graves, porque un CPO cubriría un área más amplia, incluyendo un espacio verde detrás de la terraza Bellevue utilizado por los residentes de los bloques de pisos y las calles vecinas. La construcción de viviendas para 10 veces el número actual de residentes de Bellevue, mientras que la eliminación de un espacio verde junto a ella sin duda no serviría a las necesidades de la comunidad y podría incluso no ser legal.
Los problemas de Hyde Housing se extienden más allá de Lambeth
En 2022, Corporate Watch (CW) publicó un informe, “Hyde Housing still Shafting Tenants Nationwide”, que reunía un catálogo de las actividades de Hyde y su incapacidad para apoyar a sus inquilinos, especialmente en Londres y Brighton & Hove. Esto incluyó el fracaso para hacer frente con prontitud o en absoluto con graves problemas de humedad, y las cuestiones relacionadas con el revestimiento inseguro tras el incendio de Grenfell.
El informe de CW también deja claro que Hyde mantiene estrechas relaciones con algunos ayuntamientos y con el Gobierno a través del nombramiento en 2021 de Peter Denton, antiguo director ejecutivo de Hyde, como consejero delegado de Homes England, la autoridad gubernamental responsable de distribuir los fondos para la vivienda.
Cuando los gobiernos locales y nacionales promuevan su agenda de regeneración, sus primeros aliados serán las personas relacionadas con ellos a través de las asociaciones de la vivienda.
En 2022, un informe de Inside Housing sacó a la luz la creciente politización de las reclamaciones rutinarias de los inquilinos de las asociaciones de la vivienda. Ocho HAs, sin incluir Hyde, contrataron a la empresa de cabildeo Connect PA para influir en los cambios a la legislación o la política y así reducir la capacidad de los inquilinos para perseguir reclamaciones ilegítimas para las reparaciones, con el apoyo abogados que «no ganan, no cobran». Pero como aclara el IH, esto fue provocado por el límite de las reclamaciones del Seguro de Protección de Pagos (PPI), introducido en 2018. El PPI protegía a los inquilinos del desahucio en caso de que los pagos de su hipoteca caducaran debido a su incapacidad o enfermedad. Este tope hizo que fuera más lucrativo para los abogados perseguir las reclamaciones de reparaciones, de modo que las ocho HA informaron que el 48% de sus costos se destinaron a abogados, el triple de la cantidad de compensación otorgada a los inquilinos. Uno puede ver por qué están molestos- y cómo el gobierno no es muy bueno en el pensamiento conjunto.
*Próximo informe: las tácticas de Hyde para influir en sus residentes.
(Fotos autorizadas para su publicación)
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